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[김종수의 부동산 이야기]제4차 수도권정비계획 톺아보기
아시아씨이뉴스 | 승인2020.04.10 14:55

한국고용정보원이 '한국의 지방소멸지수 2019'를 공개하였다. 내용을 들여다 보니 쉽게 말해 30년 뒤, 지역의 인구 기반이 붕괴할 우려가 있는 것으로 나타났다.

전국 228개 시군구 가운데 97곳이 '소멸위험지역'으로 분류됐습니다. 지난해 89곳과 비교해 8곳이 늘었습니다. 2013년 75곳에서 지난해까지 연평균 2.8곳이 늘어난 것과 비교하면 속도가 얼마나 빨라졌는 지 짐작할 수 있습니다.

(자료 출처 : 한국고용정보원 이상호 연구위원)

토지 투자, 어떻게 하면 잘할 수 있을까?

 

토지 투자는 미래가치에 대한 투자다. 토지가격과 가치가 상승하는 프로세스를 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 토지가격과 가치에 대한 단계적 변화를 살펴보면 환경적 변화, 법률적 변화, 물리적 변화의 과정을 거친다. 토지 투자는 이들 세 가지 변화의 가능성과 시점을 중심으로 살펴보는 것이 매우 중요하다.

 

 

 

①환경적 변화

 

환경적 변화란 철도·도로 등과 같은 교통망의 신설이나 확장, 산업단지의 조성, 신도시, 택지지구의 조성 등과 같이 주변 환경변화에 따라 토지의 가격이 상승하는 것은 말한다. 토지 자체에는 법률적·물리적 변화는 없지만, 주변 환경변화에 따라 지가가 크게 상승하는 변화로서 토지 투자의 출발점이라 할 수 있다. 이를 위해서는 국토종합계획, 수도권정비계획, 도시기본계획, 교통망 계획 등과 산업단지, 택지지구 개발과 같은 개발계획을 중심으로 살펴보고 이러한 요소가 투자대상 토지에 어떤 영향을 미칠 것인지에 대한 분석이 필요하다.

 

②법률적 변화

 

법률적 변화는 규제의 완화, 규제의 해제, 지목이나 용도지역의 변화와 같은 형태로 나타나게 된다. 규제의 완화란 행위 제한을 완화하는 것이다. 기존에 금지하던 행위를 할 수 있게 하는 것을 말한다. 이 경우에도 토지의 활용성이 높아지게 돼 토지가격이 오르게 된다. 규제의 해제란 개발제한구역 해제, 비오톱1등급의 해제, 보전산지(공익용 산지)의 해제, 도시공원일몰제 등에 의한 공원 해제 등과 같이 강한 규제를 해제함으로써 토지의 원래 용도로 활용할 수 있는 것을 말한다.

 

규제의 해제는 규제의 정도가 강할수록 해제에 따른 토지의 가격상승은 높아지게 된다, 토지에 대한 정당한 보상 없이 영원한 규제는 할 수 없다. 개발에 대한 규제가 강하다는 것은 곧 보전에 대한 필요성과 개발에 대한 압력이 강하다는 것을 방증한다. 이러한 토지에 가해진 규제가 해제되면 그 가치는 매우 크다고 할 수 있다. 토지 투자에서 고수익을 올릴 수 있는 토지가 바로 강한 규제가 가해진 토지로서 해제 가능성이 있는 토지라고 할 수 있다.

 

이러한 변화를 거치게 된 토지는 최종적으로 지목이나 용도지역의 변화를 통해 법률적 변화를 마치게 된다. 용도지역이란 건축할 수 있는 건축물의 종류, 용적률과 건폐율 등과 같이 토지의 효용성 변화를 가져오게 돼 토지의 가치가 질적으로 달라지는 것을 의미한다. 토지 투자는 개발을 통해 얻는 개발이익보다 규제의 완화, 해제, 용도지역 변경 등과 같이 법률적 변화를 통한 토지의 효용성이 높아지는 토지가 고수익을 얻을 수 있는 투자의 1순위라 할 수 있다.

 

③물리적 변화단계

 

환경적 변화와 법률적 변화·개발로 토지에 물리적 변화가 오는 단계다. 개발 이익인 분양과 임대수익을 올리는 단계다. 개발제한구역, 보전산지 등과 같이 법률적 규제가 해제되고 맹지였던 곳에 새로운 도로가 개설되면서 새로운 신분으로 토지가 재탄생하는 구간이다. 이때 토지는 인구 유입과 상권 활성화에 따라 토지의 가치가 상승하게 된다. 사람들의 동선 축에 따라 토지의 개별가치가 평가된다. 이처럼 토지 투자는 다양한 단계를 거치면 변화에 따라 큰 폭으로 가격상승을 가져오게 된다. 따라서 토지 투자는 현재 토지의 형태적 요소와 법률적 요소만을 중시하는 것이 아니라 현재 시점과 미래시점 사이의 변화 가능성에 중점을 둬야 한다. 토지 자체는 고정돼 있지만, 살아있는 생물처럼 항상 활발하게 움직여야 가치가 있다.

 

어디를 투자할 것인가? 도시화에 따른 국토 공간의 변화

 

토지 투자의 첫 단계가 바로 지역 선택이다. 토지 자체가 좋은 입지 조건 즉 상업지역이라고 해도 주변 상권이 쇠퇴하고 있다면 좋은 토지라 할 수 없다. 현재는 공원, 개발제한구역 등과 같이 강한 규제가 있다고 해도 역세권·나들목 등의 신설과 같은 교통망 구축이나 산업단지 조성 등으로 인한 개발압력으로 규제가 해제될 수 있는 성장 가능성을 보고 투자대상을 선택하는 것이 중요하다. 그렇다면 규제가 해제되고 성장 가능성이 있는 지역은 어떻게 알 수 있을까? 인구구조변화, 산업구조변화, 환경오염에 따른 기후변화 등에 따른 도시의 변화와 이러한 메가트렌드에 대응하기 위한 국토종합계획, 수도권정비계획, 도시기본계획 등과 같은 행정계획을 살펴보면 된다.

글 김종수 부동산칼럼니스트

 

부동산토지투자전문가 권순일 010-5157-2541

 

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