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韓国特有の住宅事情 - 傳貰制度(保証金制度)
아시아씨이뉴스 | 승인2020.01.17 15:28
ペ・ウォンギ教授

日本と韓国の住宅事情を比較すると、一番最初に思い浮かぶことは日本に比べて韓国は、都市や農村でのアパートの割合が高いという点である。少し古い統計であるが、2005年の統計を見ると、韓国全体の住宅でアパートの比率が2004年度47%から52.5%に増加した。

筆者の個人的な意見になるが、ソウルのアパートの価格は東京に比べても、むしろ高いと思われるほどであり、地方との価格差が非常に激しい。ソウルのアパートの価格も地域によって異なり、2009年7月現在、最も高いという江南区のアパートの平均坪当たりの価格は3,300万ウォン(約330万円程度)であり、特徴は全体的に韓国の住宅面積が日本の住宅面積に比べ現代アパート31坪相場は約15億ウォン(約1.5億円)程度である。

相対的に広いという点が挙げられる。ただし、統計値がなくこれに関する具体的な比較資料は得られなかった。

韓国の住宅所有世帯の割合をみると、2006年7月に発表された2005年度の人口住宅総調査統計で韓国の住宅所有家計の割合は60.3%であった。

韓国に居住する外国人が韓国のアパートや住宅を取得、所有し住む割合はどれくらいになるのだろうか?これに関する統計はないが、外国人のアパート/住宅所有率は非常に微々たるもので、ほとんどの場合が賃借している。外国企業や外国人個人が韓国の住宅を取得所有しない理由は、いくつかあるが、2003年以前に外国人が土地を取得する場合、韓国政府の許可を受けなければならない点(2003年以降には、届出受理制度に変更された)、韓国の不動産価格が高すぎることなどが挙げられる。

ここで韓国の住宅賃貸借の形態を見てみよう。オフィスや工場などの不動産賃借の場合、最も多く使用される制度は、一定額の保証金を預けた後、毎月の家賃を支給する一方、(もちろん後述する「傳貰制度」を利用する企業もあるが、ほとんどない方だ。)、個人の住宅賃貸借で最も多く使用される形態は、「傳貰方式」である。話題が企業のオフィス賃借に戻るが、1977年に韓国の外国為替及び金融危機以降、韓国の企業は所有していた社屋を不動産ファンドなどに売却し再賃借し使用する、いわゆる「セールス&リースバック(Sales&Lease back)」の形態を多く利用した。

個人が傳貰以外に多く使用する賃貸借方式は、「保証金+家賃」や「保証金なし、毎月家賃」のみ出す方式である。もう一つ韓国の慣習を紹介する。地方によって異なるが、韓国の場合一般的に男性と女性が結婚すると男が家を用意し、女性が家具などを用意することを「昏睡」という。(ある地方の場合、男性が家と家具の両方を用意するところもある。)

結婚当事者が家と家具を用意する場合もあるが、親が支援する場合がほとんどである。これに関連し、少し余裕がある家庭では、結婚する息子のために家を買ってあげ、そうでない場合、息子夫婦が住む家の傳貰金(取得する場合と比べ、約50%程度)を貸すのが一般的である。もちろん、親が経済的な余裕がない場合、結婚当事者が親の支援なしに結婚する場合も多くありる。もう一つ、日本と異なる点を紹介すると、結婚式の費用もほとんど親が負担し、結婚式に招かれたゲストたちが出した祝儀は新婚夫婦ではなく、親が持つことが一般的であり、結婚式のゲストのほとんどが新婚夫婦の友人ではなく、親の友人が多い(日本の結婚式は招待状を受け取った人だけが、参加し韓国の結婚式にゲスト数が比較的少ない方だ。ゲストは、親の友人よりも新婚夫婦の友人が多く、結婚披露宴の費用は親ではなく、新婚夫婦が負担し祝儀も新婚夫婦が持つ。)

上記のように韓国人の住宅賃貸借方式として傳貰方式が多いのと違い、外国人、特に西洋人は「保証金+家賃」の形態を多く使用する。一方、約10年前からは、外国人が俗称、レンタル(Rent)という形の取引も多く利用しているが、これは保証金なしで、1年または2年の賃借料を前払いする取引をいう。一方、住宅だけ借り、家の家具は賃借人の好みの家具を別途購入し入居する場合がほとんどであったが、家具を含めて賃貸するケースも徐々に増えている。

ソウルに住む日本人駐在員たちは、主にどのような住宅賃借方式を使用するのだろうか?個人が直接住宅を賃借するよりかは、会社から賃借し提供するのだが西洋人たちのように、「保証金+家賃」方式が最も多く、最近では「レンタル(Rent)」方式を利用する日本人たちもたくさんいるようだ。また、最近では「ビルトインファニチャー(Built-in-furniture)」の賃貸専用アパート[日本のウィークリーマンション(Weekly Mansion)]と類似した形態のマンション(日本で週単位でレンタルするアパート)を利用する駐在員もたくさんいる。そして西洋人はほとんど利用しない傳貰方式を利用する日本人もたくさんいるが、その理由は、日本の低金利を利用し安く住宅を賃借することができる。

「傳貰」とは保証金または家賃として、不動産の時価の5-7割に達する金額を賃借人が賃貸人に支給し傳貰契約が終了される際に、賃借人はその住宅保証金を返してもらう契約として傳貰金の利息相当額が賃借料と相接する契約のことを言う。この傳貰の法律的性質については、特殊な賃貸借という見方と、賃貸借契約の有利子金銭消費貸借契約が結合した混合契約との見方がある。

この傳貰制度は、外国の立法例では見られない韓国で独自に発達した慣習上の不動産、特に建物賃貸借方式であり、1950年代までは、ソウル付近でのみ利用されたが、現在では全国で利用されている制度である。この傳貰権の韓国民法上の財産権の性格は債券ではなく、物権で規定されており、傳貰の保証金の返還を確保するために、賃借人が使用する方法は、不動産に対して傳貰権を登記したり、別の抵当権を設定したり、または賃貸人の保証書を受ける方法が使用される。

筆者の周りにいる日本人駐在員の中で会社が提供する社宅がなかったり提供する社宅より大きな家を傳貰形式で借りようと、日本から巨額の資金を会社が持ってくる場合を時々見るが、為替リスクや保証金回収を判断しなければならない。

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