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한국 특유의 주택 사정-전세 제도
아시아씨이뉴스 | 승인2020.01.17 15:26
배원기 교수

일본과 한국의 주택 사정을 비교할 때 가장 먼저 떠오르는 것은 일본에 비하여 한국은 도시 나 농촌 모두 아파트의 비중이 높다는 점이다. 약간 오래된 통계이지 만 2005년 통계를 보면, 한국 전체의 주택에서 아파트에 대한 비율이 2004년도47 %에서 52.5 %로 증가했다.

필자 개인적인 느낌이지만 서울 아파트의 가격은 동경에 비하여도 오히려 비싸다고 생각 될 정도이고 지방과의 가격 편차가 무척 심하다. 서울의 아파트 가격도 지역에 따라 다른데, 2009 년 7 월 현재 가장 비싸다고 하는 강남구 소재 아파트의 평균 평당 가격은 3,300 만원 (약 330만엔정되 이며, 서울 강남구 울 강남구 압구정동 또 하나의 특징은 전반적으로 한국의 주택 면적이 일본이 주택 면적에 비해 현대 아파트 31 평의 시세는 약 15억원 (약 1.5억엔) 정도이다.

상대적으로 넓다는 점을 들 수 있다. 다만 통계치가 없어 이에 관한 구체적인 비교 자료는 구하지 못했다.

한국의 주택 소유 가구 비율을 살펴보면, 2006년 7월에 발표된 2005년도인 인구 주택 총 조사 통계에서 한국의 주택 소유 가계 비율은 60.3 %로 나타난다.

그런데, 한국에 거주하는 외국인이 한국의 아파트 또는 주택을 취득, 소유 하면서 사는 비율은 얼마나 될까? 이에 관한 통계는 없지만, 외국인의 아파트/주택소유 비율은 매우 미미하고 대부분 임차하여 사는 경우가 대부분이라고 생각 된다. 외국 회사 또는 외국인 개인들이 한국의 주택을 취득 소유하지 않는 이유는 여러 가지가 있겠지만 2003년 이전에 외국인이 토지를 취득하는 경우 한국 정부의 허가를 받아야 했던 점 (2003 년 이후에는 신고 수리 제도로 변경 되었음), 한국의 부동산 가격이 너무 높은 점 등 을들 수 있을 것 같다.

여기서 한국의 주택 임대차의 형태를 살펴 보자 오피스 나 공장 등의 부동산 임차의 경우 가장 많이 사용되는 제도는 일정액의 보증금을 예치하는 후 매월 임차료를 지급하는 반면(물론 뒤에서 설명하는 ‘전세제도’ 이용하는 기업도 있으나 거의 없는 편이다.), 개인들의 주택 임대차 장식에서 가장 많이 사용되는 형태는 ‘전세방식’ 이다. 화제가 기업의 사무실 임차로 돌아가나, 1977년 한국의 외환 및 금융 위기 이후 한국의 기업들은 소유하고 있던 사옥을 부동산 펀드 등에 매각하고 다시 임차하여 사용하는 이른바 ‘세일즈&리스백(Sales&Lease back)'형태를 많이 이용 하였다.

개인들이 전세 이외에 많이 사용하는 임대차 방식은, ‘보증금+월세’ 또는 ‘보증금 없이 매월 얼세’ 만 내는 방식이다. 또 하나 한국의 관습을 소개한다 지방에 따라 다르지만 한국의 경우 일반적으로 남자와 여자가 결혼하게 되면 남자가 집을 마련하고, 여성이 집안의 살림살이를 마련 하는 이를 ‘혼수’라고 한다. (어느 지방의 경우에는 남성이 집과 집안 살림 모두를 마련하는 곳도 있다.) 그런데, 결혼 당사자들이 집과 살림살이를 준비하는 경우도 있지만 부모들이 지원하는 경우가 대부분이다. 이와 관련하여 조금 여유가 있는 가정에서는 결혼하는 아들을 위해 집을 사주고 그렇지 못한 경우 아들 부부가 살 집의 전세금 (취득 할 경우와 대비하여 약 50%정도)을 대주는 것이 일반적이다. 물론 부모가 경제적인 여유가 없는 경우 결혼 당사자들이 부모 도움 없이 결혼하는 경우도 많이 있다. 또 하나 일본과 다른 점을 소개하면, 결혼식 비용도 대부분 부모가 부담하며, (참 일본의 결혼식은 초대장을 받은 사람만 참석하여 한국 결혼식에 비하여 축하 객 인원수가 비교적 적은 편이며 축하객은 부모의 손님보다 신혼부부의 손님이 많고 결혼식 피로연 비용은 부모가 아니라 신혼 부부가 부담하고 축의금도 신혼부부가 갖는다.)

위와 같이 한국인의 주택 임대차 방식으로서 전세 방식이 많은 것과 달리, 외국인들 특히 서양인들은 '보증금+월세'의 형태를 많이 이용한다. 한편 약 10여 년 전부터는 외국인이 속칭, 렌트 (Rent) "라는 형태의 거래도 많이 이용하고 있는데, 이는 보증금 없이, 1년 또는 2년간의 임차료를 선불하는 거래를 말한다. 한편 주택만 임대하고 집안의 가구는 임차인이 취향에 맞는 가구를 별도로 구매하여 입주하는 경우가 대부분 이었으나 최근에는 가구를 포함하여 임대하는 경우도 점 차 증가하고 있다.

서울에 있는 일본인 주재원들은 주로 어떤 주택 임차 방식을 사용 할까? 개인들이 직접 주택을 임차하는 것보다는 회사에서 임차하여 제공하는데, 서양인들과 같이, '보증금+월세' 방식이 가장 많고, 최근에는 ‘렌트(Rent)’ 방식을 이용하는 일본인들도 많이 있어 보인다. 또한 최근에는 ‘빌트인 퍼니쳐 (Built-in-furniture) 의 임대 전용 아파트 [일본의 위 크리 맨션 (Weekly Mansion)과 유사한 형태 참고 크리 맨션이란 일본에서 주 단위로 임대 해주는 아파트를 말한 대가 많이 생겨서 이를 이용하는 주재원들도 많이 있다. 그리고 서양인들은 거의 이용하지 않는 전세 방식을 이용하는 일본인도 많이 있는데, 그 이유는 일본의 저금리를 이용하여 싸게 주택을 임차 할 수 있다.

‘전세’란 보증금 또는 전세금으로서 해 당 부동산의 시가의 5-7 할 에 달하는 금액을 임차인이 임대인에게 지급하고 전세 계약이 종료 될 때에 임차인은 그 전세금을 반환 받는 계약으로서 전세금의 이자 상당액이 임차료와 상계 되는 계약을 말한다. 이 전세의 법률적 성질에 관하여는 특수한 임대차라고 하는 견해와 또는 임대차 계약과 이자부 금전 소비 대차 계약이 결합한 혼합 계약이라는 견해가 있다.

이 전세 제도는 외국의 입법례에서는 찾아 볼 수 없는 한국에서 고유하게 발달 한 관습상의 부동산 특히 건물 임대차 방식이고, 1950 년대까지는 서울 부근에서만 이용 되었으나 현재는 전국에서 이용되고 있는 제도이다. 이 전세권의 한국 민법상의 재산권의 성격은 채권이 아니라 물권으로 규정 되어 있고 전세 보증금의 반환을 확보하기 위하여, 임차인이 사용하는 방법은 해당 부동산에 대하여 전세권을 등기하거나 별도의 저당권을 설정하거나 또는 임대인의 보증서를 받는 방법이 사용된다.

필자의 주변에 있는 일본인 주재원 중 회사가 제공하는 사택이 없거나 제공하는 사택보다 큰 집을 전세 형식으로 빌리고자 일본으로부터 거액의 자금을 회사가 가져오는 경우를 가끔 보게 되는데 환율 리스크 및 보증금 회수를 판단해야 한다.

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